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Bauconsult & -management
Völlig
gleich, ob Sie nur eine Reparatur oder Renovierung in Auftrag geben, ein
Gebäude vollständig sanieren bzw. neu bauen oder eine Produktionslinie neu
errichten möchten, früher oder später stoßen Sie auf unverständliche
Probleme. Sei es das der Bauunternehmer Sie nicht versteht oder die Behörden
etwas an Ihren Plänen auszusetzen haben. Zudem sind beim völligen Neubau Wege
und Systeme zu berücksichtigen, die, wenn auch regional unterschiedlich, aber
immer gleichermaßen für jeden Deutschen nur sehr schwer verständlich
erscheinen. Da wir immer wieder durch unsere Kunden mit diesen Problemen
konfrontiert wurden, haben wir uns entschlossen nicht nur -wie bisher- den
kompletten Neubau von der Projektierung bis zur Übergabe anzubieten, sondern
auch sämtliche Teilleistungen auf dem Weg bis zur Fertigstellung des
Bauvorhabens. Scheuen Sie sich also nicht, auch nach kleineren Aufträgen zu
fragen – wir sind inzwischen auch darauf eingestellt und werden wie
bisher stets versuchen, Ihnen zu helfen.
Projektierung
Trennen
Sie sich von dem Gedanken, daß Sie mit einem Projekt aus Deutschland, selbst
wenn Sie dafür im Heimatland schon eine Baugenehmigung haben, in Bulgarien
problemlos zum Bauamt laufen können und hierfür ebenfalls eine Genehmigung
erhalten. Das Problem fängt schon damit an, daß bekanntlich Bulgarisch
Amtssprache ist und in dieser Form die Projektdokumentation auch verlangt
wird. Zudem gelten völlig andere Bestimmung in Bereichen wie Brandschutz,
Hygiene, Statik und Baustoffe. Dazu kommen noch sehr gewöhnungsbedürftige
Forderungen der Leistungsversorger für Wasser und Energie.
Bevor
Sie nun einem Architektenbüro Ihren Auftrag geben, sollten Sie nicht nur
versuchen Referenzen einzuholen – was sich zumeist als schwierig
gestaltet-, Sie sollten vor allem auch sicher sein, daß dieses Büro über gute
Kontakte zur zuständigen Baubehörde verfügt und in der Lage ist, Ihren
Forderungen gerecht zu werden, wie auch mit modernen Baumaterialien planen
kann. Spätestens an dieser Stelle sollten Sie aber auch schon erste Kontakte
mit einer möglichen Baufirma aufnehmen, um nicht Gefahr zu laufen, daß Sie
unter Umständen über ein sehr schönes Projekt verfügen, jedoch die bauliche
Umsetzung sich zur Katastrophe entwickelt. Grundsätzlich finden Sie eine
Unmenge an Architekten- und Planungsbüros in Bulgarien, doch nur einem sehr
begrenzten Teil können Sie wirklich moderne Baustoff- und Architekturlösungen
abverlangen. Genau so unterschiedlich die Qualitäten der Büros sind, genau so
differenziert gestalten sich auch die Projektkosten. Anders als in
Deutschland, wo sich die Projektierungskosten größten Teils an den
vorkalkulierten Bausummen orientieren, bilden in Bulgarien zumeist die zu
planenden Nutzflächen die Basis dieser Kosten. Prinzipiell sollten Sie von
Projektkosten zwischen 8,- und 25,- Euro pro m² Nutzfläche ausgehen. Nicht
zwingend lässt der Preis auch Rückschlüsse auf die
Qualität der Arbeiten zu.
Prinzipiell
arbeiten wir nur mit Planungs- und Architektenbüros zusammen, von denen wir
wissen, daß sie oben genannte Maßgaben auch erfüllen und wir weitgehend damit
sicherstellen können, Ihrem Leistungsanspruch gerecht zu werden. Alle
Projektabstimmungen nehmen wir bei unseren Kunden, soweit Sie nicht im Lande
sein können, per Email vor, bis eine Endlösung Ihren Vorstellungen und Ihrer
Aufgabenstellung entspricht. Selbstverständlich begleiten wir Sie zu allen
Planungsgesprächen, übersetzen Ihnen alle notwendigen Korrespondenzen und
halten die Behördengänge von Ihnen fern.
Für
unsere Leistungen berechnen wir Ihnen 10 % der Planungs- und
Genehmigungskosten.
Baugenehmigung
Während
es auf der einen Seite sehr lose anmutende Genehmigungsentscheidungen gibt,
stehen dem aber sehr strenge Flächenregelungen gegenüber. Bevor Sie sich also
mit dem Gedanken tragen, was Sie auf einer vorhandenen Fläche bauen wollen,
wird Ihnen das so genannte Bauvisa sehr klar Auskunft darüber geben, auf
wieviel m² Grundfläche Sie wieviel Geschosse mit einer Maximalhöhe und
maximal zu realisierender Nutzfläche bauen dürfen. Auch Beschränkungen in der
Grenzbebauung beschreibt Ihnen dieses Bauvisa, welchen Sie übrigens nicht nur
für die Projektierung brauchen, sondern in analoger Form auch für die Strom-
und Wasserversorger beantragen müssen. Um hierbei nicht uferlos Zeit, Geld
und Nerven zu verlieren, sollten Sie schon diese Prozedur in kompetente Hände
legen.
Auch
wenn gewisse Entscheidungen unverständlich und sehr bürokratisch erscheinen,
so haben die meisten derer doch einen sehr tiefen traditionellen Sinn, der
nicht immer sofort erkennbar ist. Lassen Sie sich nicht schon an diesen
Stellen abschrecken, denn dann werden Sie nie zu einer Baugenehmigung kommen.
Andererseits sind die Baubehörden hinsichtlich der Gestaltung, insbesondere
auch im äußeren Erscheinungsbild erfahrungsgemäß sehr flexibel.
Zwangsvorschriften für zum Teil stereotyp wirkenden Straßenzeilen und
Gebäudeensemble finden Sie nur auf sehr begrenzten Flächen der Großstädte
oder natürlich bei unter Denkmalschutz stehenden Bauwerken. In der Regel
fehlen derartige Kommunalentscheidungen, was Ihnen viel Spielraum für sehr
eigene Architekturen bietet.
Vorausgesetzt
Sie haben in den Vorabstimmungen einen guten Kontakt mit der Baubehörde
aufgebaut und reichen mit der Projektvorlage alle demnach geforderten
Dokumentationen ein, kann es Ihnen durchaus gelingen, innerhalb einer,
spätestens jedoch nach vier Wochen über die Baugenehmigung zu verfügen.
Zumeist bleibt Ausländern, die versuchen den Alleingang zu unternehmen, schon
der erste Teil verschlossen. Schon deshalb sollten Sie alles was in diesen
Bereich fällt in professionelle Hände eines bulgarischen Architektenbüros
legen, von dem Sie wissen, daß es über gute Kontakte zum zuständigen Bauamt
verfügt. Die diesbezüglich richtige Entscheidung kann Ihnen nicht nur enorm
viel Zeit, sondern auch ebensoviel Geld sparen.
Bauleistung
Schon
relativ früh sollten Gespräche mit einem oder mehreren möglichen
bauausführenden Firmen geführt werden. Baufirmen gibt es natürlich auch in
Bulgarien, wie „Sand am Meer“. Doch nach eigenen Erfahrungen
können Sie nur mit etwa 5 % der Firmen auch wirklich unter modernen
Gesichtspunkten bauen. Garantien und Gewährleistungen kennen noch weniger der
Unternehmen. Wenn Sie nicht während der Bauzeit sofort auf Mängel reagieren,
können Sie in den meisten Fällen von bleibenden Schäden ausgehen. Umso wichtiger ist ein externes Baucontroling
vom ersten bis zum letzten Tag der Bauabläufe. Jedoch arbeiten wir
grundsätzlich nur mit Firmen zusammen, die uns und damit unseren Kunden
Gewährleistungen für mindestens zwei Jahre auf alle ausgeführten Arbeiten
schriftlich garantieren.
Eines
der größten Probleme in diesem Bereich ist die mangelnde Kapitaldecke und
Technikausstattung der Mittelstandsunternehmen. Dabei kann sich nicht nur die
Bauausführung sondern auch schon die Materialbeschaffung zum Abenteuer
ausweiten. Erschwerend kommt die eigentlich nicht vorhandene
Großhandelsstruktur mit Baustoffen hinzu. Jeder Bauunternehmer unternimmt im
Laufe der Bauphase zum Teil logistische Meisterleistungen der
Materialbeschaffung. Auch deshalb muss sehr
frühzeitig mit der Suche nach dem richtigen Bauunternehmen für Ihr Projekt
begonnen werden. Doch trennen Sie sich von dem Gedanken, hierfür einfach eine
öffentliche Ausschreibung zu veranstalten. Derartige Marktmechanismen haben
in Bulgarien keine Tradition und so kann es Ihnen passieren, daß Sie mehrfach
eine Ausschreibung Ihrer Bauleistungen in der örtlichen Presse veranlassen
mit dem Resultat, nicht eine Anforderung Ihrer Ausschreibungsunterlagen zu
bekommen. Und wenn Sie nicht aufpassen, berechnen Ihnen insbesondere kleinere
Unternehmen auch noch bis zu 2 % der Kalkulationssumme für ein Kostenangebot.
Trotz
aller zweifelsohne noch vorhandenen Probleme des Bausektors, versuchen immer
mehr Firmen sich westeuropäischen Standards anzunähern und moderne
Technologien zu übernehmen. Und nur Unternehmen, die sich im Bemühen darum
uns gegenüber klar zu erkennen geben, werden wir unseren Kunden empfehlen und
vermitteln. Für die Vermittlung von reinen Bauleistungen berechnen wir Ihnen
einschließlich der Vorbereitung und Begleitung zu den Vertragsgesprächen,
Übersetzungen der Vertragskorrespondenzen und Kommunikationskosten, je nach
Umfang Ihres Auftrags zwischen 2,5% und 5% der vertraglichen
Bauleistungssumme.
Bauüberwachung
Warum
eine lückenlose Bauüberwachung für den Erfolg Ihres Vorhabens absolute
Priorität haben muß versuchten wir ansatzweise schon in vorangegangenen
Abschnitten zu betonen. Ohne ein permanentes externes Baucontroling,
welches gleichzeitig die Kraft hat auch wirklich Einfluss
auf die Abläufe der Baustelle zu nehmen, laufen Sie Gefahr, daß Ihre
Baustelle zur Investruine verkommt. Da wir davon
aber schon genug in Bulgarien haben, sollten Sie frühzeitig Entscheidungen
diesbezüglich fällen. Denken Sie dabei auch daran, welche Unwegbarkeiten
Ihnen im Verlaufe der Bauetappen allein durch Behörden, Energieversorgern,
Sprachbarrieren und Zulieferern begebnen können. Um hierbei nicht Zeit und
Geld zu verlieren, sollten Sie sich rechtzeitig mit dem Gedanken
beschäftigen, wer und in welcher Form Sie die Bauüberwachung sicherstellen
wollen, vorausgesetzt Sie wollen oder können diese Arbeiten nicht selbst
übernehmen.
Leistungen
die wir bei ausschließlicher Beauftragung einer Bauüberwachung für Sie
übernehmen, berechnen wir je nach Umfang des gesamten Bauprojekts mit 8% bis
12% der vereinbarten Bausumme. Dabei informieren wir Sie regelmäßig (i.d.R. einmal wöchentlich) ausführlich mit einem
fotodokumentierten Baustellenbericht per Email über den Fortschritt der
Arbeiten. Fragen, Probleme oder Abstimmungen klären wir mit Ihnen falls
notwendig umgehend telefonisch. Sie dürfen davon ausgehen, daß mindestens
einer unserer Mitarbeiter je nach Umfang der Bauleistungen täglich bzw.
mehrmals wöchentlich auf der Baustelle sein wird. Zugleich erledigen wir alle
anfallenden Koordinationen mit den Behörden und garantieren Ihnen –vorbehaltlich
unvorhersehbarer Ereignisse- die termingetreue Abwicklung der Bauetappen.
Finanzcontroling
Gemäß
Ihrem Auftrag erarbeiten wir mit den Architektenbüro und / oder dem
Bauunternehmen einen Termin und Zahlungsplan auf der Grundlage eines
Etappenplanes zur Leistungserbringung. Streng und getreu dieses Rahmens
nehmen wir Abrechnungen mit den jeweiligen Leistungsträgern vor. Dabei
informieren wir Sie rechtzeitig über bevorstehende Zahlungstermine und
protokollieren die jeweiligen Etappenziele. Mögliche Abweichungen von
Kostenplänen werden mit Ihnen diskutiert und analysiert. Nicht wir, sondern
Sie treffen die letztlichen Entscheidungen über
Auszahlungen und insofern wirken wir hinsichtlich der fließenden Gelder
ausschließlich als treuhändische Verwalter Ihrer Investitionsmittel. Bei der
Beauftragung von Projektierungs- oder Bauüberwachungsleistungen ist das Finanzcontroling Arbeits- und Kostenbestandteil der
Vereinbarung und führt nicht zu höheren Kosten, solange alle Zahlungsabwicklungen
innerhalb von Bankgebäuden stattfinden können.
Es
sei darauf hingewiesen, daß die hier vorbenannten Kosten ausschließlich nur
bei einer Auftragserteilung für Teilleistungen zugrunde gelegt werden können.
Bei Beauftragung des Gesamtservice „BAUCONSULT“, von der Planung
bis zur Übergabe, einschließlich Überwachungen unterbreiten wir Ihnen
basierend auf den konkreten Bauleistungsumfang und Standort gern ein
entsprechend kostengünstigeres Angebot.
Völlig gleich, ob es sich um die Startphase Ihres Unternehmens in Bulgarien,
der Produkteinführung einer konjunkturell bestimmten Phase oder allein Ihrer
Abwesendheit handelt – wir bieten Ihnen Lösungen an. Die
durchzuführenden Analysen im Rahmen Ihrer Vorgaben werden Ihnen
Instrumentarien an die Hand geben, um das Problem zu überwinden oder in Ihrem
Auftrag von uns überwunden. Dabei sind wir auch gern bereit, vorübergehend
die Regie in ganzen Unternehmensbereichen oder Abteilungen zu übernehmen.
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