Immobilienerwerb in Bulgarien          Bevor Sie sich mit dem Thema Immobilienerwerb in Bulgarien beschäftigen, sollten Sie in allen Ansätzen folgendes berücksichtigen: Immobilieneigentum in Bulgarien erlangen Sie nur und ausschließlich über einen Notarvertrag, der infolge durch das zuständige Grundbuchamt gesiegelt wird. Dieser Notarvertrag muss unter anderem nicht nur die zu kaufende Immobilie genau beschreiben, sondern auch deren Nachbarn lt. Katasterplan und den Steuerschätzwert. Grundsätzlich gilt: “Sie kaufen – wie gesehen!“ Das bulgarische Eigentumsrecht an Immobilien schreibt nicht die zwingende Einheit zwischen Grund und Boden und der darauf befindlichen baulicher Substanz vor. Mithin muss der grundbuchlich eingetragene Eigentümer eines Hauses nicht auch automatisch grundbuchlicher Eigentümer des Grund und Bodens sein. Als Eigentumsnachweis gilt nicht –wie zum Beispiel in Deutschland- der Grundbuchauszug, sondern der letzte für die Immobilie abgeschlossene Notarvertrag. Sofern Sie, aus welchen Gründen auch immer, einen Immobilienvertrag nicht in einem Zug abwickeln, z.B. weil Sie auf die Eintragung der Firma in das Register warten müssen, können Sie die gewünschte Immobilie durch einen Vorvertrag sichern. Wissen muss man jedoch, daß ein Vorvertrag nur gegen Zahlung eines Anzahlungsbetrages Rechtsgültigkeit besitzt. Die vereinbarte Summe der Anzahlung muss für den Verkäufer Ihre ernsthaften Absichten des Endvertrages deutlich machen. Die gängigsten Beträge diesbezüglich liegen zwischen 20 und 30 % des Kaufpreises und sind bei Vorvertragsabschluß zahlbar. Zahlungen auf ein bulgarisches Anderkonto sind möglich, jedoch bei kleineren Immobilienwerten nicht unbedingt üblich. Der vereinbarte Kaufpreis ist bei Abschluß des Kaufvertrages vor dem Notar nachzuweisen. Zum gleichen Zeitpunkt sind auch die Grunderwerbssteuer, Grundbuchänderungskosten und die Notargebühren in bulgarischer Währung zahlbar. Nach Rechtsprüfung des Vertrages durch die zuständige Behörde und abschließender Siegelung sind Sie zumeist binnen 24 Stunden rechtmäßiger, im Grundbuchregister eingetragener Eigentümer der Immobilie. Zur Prüfung des Eigentumsnachweises und zur Vertragsabwicklung sollten Sie in jedem Fall fachkundige und mit den landesüblichen Praktiken und der Sprache vertraute Hilfe zu Rate ziehen. Außerdem ist es jedem Ausländer untersagt, privat Grund und Boden in Bulgarien zu erwerben. Im Klartext heißt es, man muss einen „Bulgaren“ haben oder schaffen, um zum Ziel zu kommen. Dabei geht es aber ausschließlich um den Grund und Boden, nicht um das, was darauf gebaut wurde. Die gesamte bauliche Substanz kann direkt von jedermann, also auch von jedem Ausländer gekauft werden. Wir empfehlen Ihnen zwei sichere Wege zum Erwerb der Immobilie als Ganzes: Nr.: 1 Man schafft selbst einen „Bulgaren“, soll heißen man schafft eine „juristische Person“. Dazu muß man wissen, daß das Gesetz hinsichtlich der Kaufbeschränkungen keinen Unterschied zwischen natürlichen und juristischen Personen macht. Wie gesagt, eine bulgarische Person, gleich welcher Art, kann in Bulgarien ohne Einschränkung alles, mithin auch das Grundstück kaufen. Die juristische Person, z.B. in Form einer Kapitalgesellschaft als GmbH / Ltd. gegründet und in Bulgarien registriert, dessen Kapitaleigentümer jeder Ausländer zu 100 % sein kann, kauft mit dieser Firma das Immobilienobjekt als Ganzes. Über den Umweg der eigenen Firma erlangt der ausländische Käufer somit das alleinige Eigentum an der Immobilie. Dem Gesetz ist genüge getan und das Ziel ist erreicht. Nr.: 2 Man beteiligt sich an eine in Bulgarien registrierte Firma, die bereits Eigentümer des Grund und Bodens ist oder diesen kauft oder schließt mit dieser Firma entsprechende Notarverträge hinsichtlich der Immobilie ab. Dieser Weg korrespondiert mit Nr.1, weil es aber auch keinen anderen Weg gibt, als daß eine natürliche oder eine juristische bulgarische Person kauft. Lassen Sie sich von uns den geeignetsten Weg hinsichtlich Ihrer speziellen Interessen im Lande in einem persönlichen Beratungsgespräch aufzeigen.
Immobilienverwaltung Der unbare Zahlungsverkehr gehört in Bulgarien genau so wenig zur Normalität wie die Tatsache, daß nur ein begrenzter Anteil der Bevölkerung über ein Bankkonto verfügt. In den meisten Regionen des Landes kommt Ihnen entweder der Leistungsträger persönlich ins Haus gelaufen, um z.B. die Verbrauchskosten für Strom und Wasser zu kassieren, oder Sie müssen sich selbst auf den Weg zum Versorger machen, um Geld loszuwerden. Ähnlich verhält es sich bei Vertragsverhältnissen mit Mietern oder dem Vermieter und Zahlungsverpflichtungen gegenüber den Behörden. Eine direkte Zahlung vom Ausland aus ist in der Regel überhaupt nicht möglich. Daher haben wir uns entschlossen unseren Kunden diesen Service anzubieten. Der Leistungsumfang beinhaltet :
Basispaket: Einrichtung eines Treuhandkontos & Kontoführung regelmäßige Saldenmitteilung Terminüberwachung Abwicklung aller Zahlungsverpflichtungen mit den Versorgern Abwicklung aller Zahlungsverpflichtungen gegenüber der Kommunalverwaltung Verwaltung und Archivierung der Kostenbelege Entgegennahme / Übersetzung und Weiterleitung des eingehenden Postverkehrs regelmäßige visuelle Kontrollgänge am Vertragsobjekt Information der Sicherheitsbehörden bei Feststellung von Unregelmäßigkeiten Information der Versicherung in Schadensfällen Veranlassung von Schadens- und Schönheitsreparaturen
regelmäßige Berichterstattung		200,- Lewa / Mon.
Paket Vermietung: Basispaket + Vorbereitung, Abschluß und Überwachung von Mietverträgen mit Dritten + Inkasso der Miet- oder Pachtkosten + Inkasso der Verbrauchskosten + Verbrauchskostenabrechnungen mit Dritten
+ Korrespondenzen mit dem Mieter / Pächter		200,- Lewa / Mon.
Paket Pächter und Mieter: Basispaket + Abwicklung aller Zahlungsverpflichtungen gegenüber dem Vermieter + Verbrauchskostenabrechnungen mit dem Vermieter + Schlüssel- & Briefkastenservice
+ Teilnahme an Haus- oder Mieterversammlungen		200,- Lewa / Mon.
Alle Preise verstehen sich für ein Vertragsobjekt / ein Mietvertrag bzw. ein Vermietungsverhältnis. Für mehrere Vertragsobjekte, die gleichzeitige Betreuung von mehreren Miet- oder Pachtverhältnissen unterbreiten wir Ihnen selbstverständlich gern ein gesondertes Angebot. Spezielle Angebote teilen wir Ihnen auf Anfrage auch gern für nur zeitweilige Betreuungen bei begrenzter Abwesendheit mit.
Versicherung Zum Schutz Ihres Eigentums unterbreiten wir Ihnen gern Versicherungsangebote unserer Partner. Wissen sollte man jedoch, daß das Versicherungswesen in Bulgarien noch ganz am Anfang der Entwicklung, quasi in den “Kinderschuhen“ steckt. Daher haben wir uns entschlossen vorerst nur mit Versicherungsgesellschaften zusammenzuarbeiten, die eine westeuropäische Kapitalbeteiligung aufweisen. Auf Ihren ausdrücklichen Wunsch hin unterbreiten wir Ihnen aber auch selbstverständlich gern von jeder anderen bulgarischen Versicherungsgesellschaft ein Angebot.
Unser Standardangebot an Sie enthält einen Kostenvergleich zwischen der ALLIANZ und der Bulgarski Imoti.
Wir vermitteln Ihnen:		Gebäudeversicherung Sach- und Inhaltsversicherung Kfz-Versicherung (Haftpflicht- & Kasko) Auslandskrankenversicherung
Objektschutz – und bewachung In bestimmten Fällen kann es notwendig sein, Ihr Objekt dauerhaft durch Mitarbeiter bewachen zu lassen, in die Routine einer mobilen Objektbereitschaft oder durch die Installation eines Fernsignalisierungssystems Ihr Objekt in den Objektschutz einer dafür geeigneter Firmen zu integrieren. Auf Anfrage unterbreiten wir Ihnen hierfür gern ein Angebot oder vermitteln Ihnen geeignete Partner.